경매와 공매는 숙박업을 시작하거나 확장하기에 가장 효과적인 방법 중 하나입니다. 초기 투자비를 최소화함으로써 운영실적에 대한 부담을 줄일 수 있고, 이를 기반으로 시장의 역동적 변화에 더욱 유연하게 대처할 수 있기 때문입니다. 숙박시설 경매 및 공매 절차, 리바운더에서 확인해 보세요.
목차
1. 경매의 유형
부동산 경매는 토지, 주택, 상가건물, 임야, 농지, 공장 등 토지 및 그 정착물을 대상으로 하는 반면, 동산 경매는 가구, 가전, 콘도 회원권 등 유체동산, 채권 및 그 밖의 재산권을 대상으로 실시합니다.
사경매는 개인이 주체가 되어 경매를 실시하는 반면, 공경매는 국가기관이 주체가 되어 경매를 실시합니다. 공경매에는 법원이 집행주체가 되는 법원경매와 한국자산관리공사 등의 공기관이 집행주체가 되는 공매가 있습니다.
임의경매는 채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권, 근저당권, 유치권, 질권, 전세권, 담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매이므로 집행권원이 필요 없는 반면, 강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행권원을 부여받아야만 경매를 실시할 수 있습니다.
집행권원 (‘채무명의’ 또는 ‘집행명의’): 국가의 강제력에 의해 실현될 이행청구권의 존재와 범위를 표시하고 그에 대해 강제집행을 실시할 수 있는 권리를 인정한 공정증서를 말합니다. 집행권원에는 집행력 있는 판결, 지급명령정본, 화해조서정본 등이 있습니다. (민사집행법 제24조 및 민사집행법 제56조)
임의경매에서는 경매절차가 완료되어 매수인이 소유권을 취득했더라도 경매개시결정 전부터 저당권 등의 담보권이 부존재하거나 무효였다면 매수인의 소유권 취득이 무효가 되지만, 강제경매에서는 집행권원에 표시된 권리가 처음부터 부존재하거나 무효였더라도 매수인의 소유권 취득은 유효합니다.
일반적으로, 법원경매는 강제경매, 온비드공매는 임의경매입니다.
2. 채권자의 경매 신청
강제경매를 신청하려면 관할 법원에 다음의 서류를 제출해야 합니다.
- 부동산 강제경매 신청서
- 집행권원의 집행력 있는 정본
- 강제집행 개시의 요건이 구비되었음을 증명하는 서류
- 집행권원의 송달증명(다만, 이행권고결정정본이나 지급명령정본상에 송달일자가 부기되어있는 경우에는 제출생략가능)
- 조건성취를 채권자가 증명하여야 하는 경우의 조건성취집행문(조건이 채권자의 담보제공인 경우 제외)과 승계집행문 및 각 경우의 증명서(승계사실이 법원에 명백한 경우 제외)의 송달증명서
- 담보제공의 공정증서 및 그 등본의 송달증명서
- 반대의무의 이행 또는 이행제공을 증명하는 서면, 집행불능증명서 등
- 부동산등기사항 전부증명서나 이를 대신할 수 있는 서류
- 부동산목록 10통
- 수입인지 5,000원(수 개의 집행권원 또는 담보권에 기하여 신청하는 경우에는 집행권원 또는 담보권수 1개당 5,000원 인지를 붙임)
- 대법원 수입증지 부동산 1개당 3,000원 첨부(단독주택은 토지와 건물을 각각 하나의 부동산으로 보며, 아파트, 연립, 다세대 주택은 토지와 건물을 하나의 부동산으로 봄)
- 등록세(청구채권액의 2/1000)와 지방교육세(등록세의 20/100)를 납부한 영수필통지서 1통 및 영수필확인서 1통
- 비용의 예납: 경매절차에 있어서 필요한 송달료, 감정료, 현황조사료, 신문공고료, 매각수수료 등의 비용을 미리 내야합니다.
3. 경매개시결정 및 매각 준비
법원은 경매신청서가 접수되면 그 신청서와 첨부서류를 검토해서 경매개시 여부를 결정하는데, 경매를 개시하는 결정을 하는 경우에는 등기관에게 경매개시결정의 등기를 촉탁합니다. (민사집행법 제94조 제1항)
특히, 강제경매인 경우에 법원은 경매절차를 개시하는 결정과 동시에 해당 부동산의 압류를 명해야 합니다. 부동산이 압류되어도 채무자는 그 부동산에 대한 관리, 이용을 계속 할 수 있지만, 다른 사람에게 양도하거나 처분할 수 없습니다. (민사집행법 제83조 제1항 및 제2항)
경매개시결정을 하면 법원은 우선 부동산의 매각으로 금전채권의 만족을 얻게 될 채권자와 조세, 각종 공과금을 징수하는 공공기관에게 정해진 기일까지 배당요구를 할 것을 공고해서 배당요구의 신청을 받습니다, (민사집행법 제84조 및 민사집행법 제88조)
또한, 경매 부동산을 현금화하기 위해 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수와 그 밖의 현황에 관해 조사하도록 명하고(민사집행법 제85조 제1항 및 민사집행규칙 제46조), 감정인에게 부동산을 평가하게 한 후 그 평가액을 참작해서 최저매각가격을 정합니다. (민사집행법 제97조 제1항) 이 과정에서 작성된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서는 그 사본을 매각기일 또는 입찰 개시일 1주일 전까지 법원에 비치해서 누구나 볼 수 있도록 하고 있습니다. (민사집행법 제105조 제2항 및 민사집행규칙 제55조)
4. 법원의 매각기일 공고
법원은 해당 부동산을 기일입찰의 방법으로 매각할 것인지, 기간입찰의 방법으로 매각할 것인지를 정합니다. (민사집행법 제103조 제1항 및 부동산등에 대한 경매절차 처리지침 제3조 제1항)
기간입찰: 입찰자가 정해진 입찰기간 내에 입찰표에 매수가격을 기재해서 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하고 매각기일에 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차 (민사집행법 제103조 제2항, 제3항 및 민사집행규칙 제69조)
일반적으로, 법원경매는 기일입찰로 법정에서, 온비드공매는 기간입찰로 온라인을 통해 진행됩니다.
법원은 다음의 사유가 없으면 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정해서 이해관계인에게 통지하고 법원게시판, 관보, 공보 또는 신문이나 전자통신매체(법원경매정보 웹사이트)를 이용해서 공고합니다. (민사집행법 제102조, 민사집행법 제104조 및 민사집행규칙 제11조 제1항)
- 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정하는 경우
- 압류채권자가 위 제1호의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 위 제1호의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정해서 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 않은 경우
5. 입찰자의 입찰 참여
입찰에 참여하기 위해서는 먼저 어떤 물건이 매각(경매)될 예정인지에 대해 알아봐야 하며, 매각 예정 물건에 대한 정보는 법원게시판, 관보, 공보, 신문 또는 전자통신매체(법원경매정보 웹사이트)를 통해 수집할 수 있습니다. (민사집행법 제104조 제1항 및 민사집행규칙 제11조 제1항)
이 공고를 통해 얻을 수 있는 입찰 관련 정보는 다음과 같습니다. (민사집행법 제106조, 민사집행법 제268조 및 민사집행규칙 제56조)
- 부동산의 표시
- 강제집행 또는 임의경매로 매각한다는 취지와 그 매각방법
- 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유해서 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금약정 및 그 액수
- 매각기일의 일시·장소, 매각기일을 진행할 집행관의 성명 및 기간입찰의 방법으로 매각할 경우 입찰기간·장소
- 최저매각가격
- 매각결정기일의 일시·장소
- 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서 사본을 매각기일 전에 법원에 비치해서 누구든지 볼 수 있도록 제공한다는 취지
- 등기부에 기입할 필요가 없는 부동산에 대한 권리를 가진 사람은 채권을 신고하여야 한다는 취지
- 이해관계인은 매각기일에 출석할 수 있다는 취지
- 일괄매각결정을 한 경우에는 그 취지
- 매수신청인의 자격을 제한하는 경우에는 그 제한의 내용
- 매수신청의 보증금액과 보증제공방법
일괄매각결정: 법원이 여러 개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려해서 이를 하나의 집단으로 묶어 매각하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정하는 것을 말합니다. (민사집행법 제98조 제1항)
교육환경보호구역으로 지정되면, ‘공중위생관리법’에 따른 숙박업과 ‘관광진흥법’에 따른 관광숙박업은 허용되지 않습니다. 즉, 교육환경보호구역 지정 이전에 개시한 숙박업이 폐업한 경우, 신규 등록은 원칙적으로 불가합니다.
말소되거나 인수되는 권리를 확인하기 위해서는 우선 부동산등기기록과 현장조사를 통해 어떤 권리들이 설정되어 있는지를 살펴봅니다. 매수인에게 인수되지 않고 말소되는 권리는 일반적으로 배당절차에 참가한 권리이므로 배당요구를 한 이해관계인이 어떤 권리를 원인으로 배당을 요구했는지 살펴보는 것도 한 방법입니다. (민사집행법 제88조 및 민사집행법 제148조)
일반적으로, 법원경매는 매수 시점에 대부분의 권리가 말소되는 반면, 온비드공매의 경우 매수 이후에도 대부분의 권리가 인수되는 것을 전제로 합니다.
법원에서 지정한 매각방식에 따라 입찰자는 기일입찰 또는 기간입찰에 참여하게 됩니다. (민사집행법 제103조 및 부동산등에 대한 경매절차 처리지침 제3조 제1항)
기일입찰에 참여하려면 정해진 기일에 법원에 출석해서 입찰표를 작성하고, 매수신청의 보증금액과 함께 집행관에게 제출하면 됩니다. (민사집행법 제103조 제3항, 민사집행규칙 제62조 제1항 및 민사집행규칙 제64조)
기간입찰에 참여하려면 정해진 기간 동안 입찰표를 작성하고, 보증금액과 같은 봉투에 넣어 봉함한 뒤 봉투의 겉면에 매각기일을 적은 후 집행관에게 제출하거나 등기우편으로 부치면 됩니다. (민사집행법 제103조 제3항, 민사집행규칙 제69조 및 민사집행규칙 제70조)
입찰이 마감되면 집행관은 입찰한 사람(입찰을 한 사람이 아무도 참여하지 않는 경우에는 적당하다고 인정되는 사람)을 참여시킨 상태에서 입찰표를 개봉합니다. (민사집행규칙 제65조 제2항 및 민사집행규칙 제71조)
개찰 결과 최고가로 매수의 신고를 한 사람(최고가매수신고인)이 있으면 집행관은 그 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고, 차순위매수신고를 최고한 뒤 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지합니다. (민사집행법 제115조 제1항)
최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 결정되면 이들을 제외한 다른 입찰자는 매수의 책임을 벗게 되므로 즉시 매수신청보증을 돌려줄 것을 신청해 매수신청보증을 반환받을 수 있습니다. (민사집행법 제115조 제3항)
6. 말소 또는 인수되는 권리
매수로 인해 말소되거나 인수될 수 있는 권리에는 저당권, 압류, 가압류, 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권, 유치권 및 분묘기지권 등이 있습니다.
경매 물건에 설정된 (근)저당권은 말소기준권리로서 매수인의 매수로 인해 말소됩니다. 또한, (근)저당권이 등기된 이후에 설정된 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권, 압류, 가압류, 가등기담보 등은 말소기준권리 이후에 설정된 후순위 권리이므로 모두 소멸합니다. (민사집행법 제91조 제2항 및 제3항)
압류는 채권의 실행을 확보하기 위해 집행법원이 확정판결이나 그 밖의 집행권원에 근거해 채무자의 재산처분을 금지하는 것을 말하며(민사집행법 제24조, 민사집행법 제83조 및 민사집행법 제223조), 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관해 장래 그 집행을 보전하려는 목적으로 미리 채무자의 재산을 압류해서 채무자가 처분하지 못하도록 하는 것을 말합니다. (민사집행법 제276조)
경매 물건에 설정된 (가)압류는 말소기준권리로서 매수인의 매수로 인해 말소됩니다. (민사집행법 제91조 제3항 및 제4항)
경매 물건에 설정된 지상권과 지역권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 말소기준권리인 저당권 및 (가)압류가 등기된 이후 설정된 지상권과 지역권은 소멸하는 반면, 이 등기보다 먼저 설정된 지상권과 지역권은 매수인에게 인수됩니다. 다만, 법정지상권이 있는 경우에는 설정 시기에 관계없이 무조건 매수인에게 인수되므로 주의해야 합니다. (민사집행법 제91조 제3항 및 제4항)
전세권은 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해서 그 부동산의 용도에 따라 사용 및 수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 및 그 밖에 채권자보다 전세금을 우선변제 받을 수 있는 권리를 말합니다. (민법 제303조)
경매 물건에 설정된 전세권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도 있고 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 말소기준권리인 저당권 및 (가)압류가 등기된 이후 설정된 전세권은 소멸하는 반면, 이 등기보다 먼저 설정된 전세권은 매수인에게 인수됩니다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하는 경우에는 그 권리가 말소되어 매수인에게 인수되지 않습니다. (민사집행법 제91조 제3항 및 제4항)
임차권은 임차인이 임대차에 기해 차임을 지급하고 임차 목적물을 사용 및 수익할 수 있는 권리를 말합니다. (민법 제618조)
경매 물건에 등기된 임차권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 말소기준권리인 저당권 및 (가)압류가 설정된 이후 등기된 임차권은 소멸하는 반면, 이 보다 먼저 등기된 임차권은 매수인에게 인수됩니다. (민사집행법 제91조 제3항 및 제4항)
대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권은 등기되지 않았다 하더라도 제3자에게 효력을 미칩니다. 이 임차권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다.
대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권은 그 임차인이 배당요구권을 행사해서 보증금을 전액 변제받으면 임차권이 소멸하는 반면, 이 외의 경우는 매수인에게 인수됩니다. 예를 들어, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 배당요구를 하지 않거나, 배당요구를 했으나 그 배당금을 일부만 변제받은 경우에는 보증금이 전부 변제되지 않았으므로 그 임차권이 매수인에게 인수됩니다. (주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 주택임대차보호법 제3조의5, 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항 및 상가건물 임대차보호법 제8조)
다만, 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차인보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는 낙찰로 인해 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 대항력을 상실합니다. (대법원 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결)
한편, 우선변제권을 갖추지 못하고 대항력만 갖춘 임차권은 매수인에게 인수됩니다. 즉, 대항요건만 갖춘 경우에는 배당요구권을 행사하기 위한 요건인 우선변제권이 없으므로, 배당요구를 통해서 보증금을 변제받을 수 없습니다. 따라서 이 경우 보증금이 변제되지 않았으므로 그 임차권은 매수인에게 인수됩니다. (민사집행법 제88조 제1항, 주택임대차보호법 제3조의5, 상가건물 임대차보호법 제8조)
우선변제권: 임차한 주택 또는 상가건물이 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매에 붙여졌을 때 그 매매대금(경락대금)에서 다른 후순위권리자보다 우선해서 임차보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 우선변제권은 대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 경우에 그 효력이 발생합니다. (주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항)
가등기는 종국등기를 할 수 있을만한 실체법적 또는 절차법적 요건을 구비하지 못한 경우나 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위해 하는 담보가등기와 그 청구권이 시한부, 조건부이거나 장래에 있어서 확정할 것인 때에 그 본등기를 위해 미리 그 순위를 보존하게 되는 효력을 가지는 순위보전을 위한 가등기를 말합니다. (부동산등기법 제88조 및 부동산등기법 제91조)
경매 물건에 설정된 가등기담보는 매수인의 매수로 인해 말소됩니다. (가등기담보 등에 관한 법률 제15조) 그러나 순위보전을 위한 가등기는 말소기준권리보다 먼저 설정된 경우에는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
가처분은 다툼의 대상이 그 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우에 그 다툼의 대상에 대해 현상변경을 하지 못하도록 하거나, 다툼이 있는 권리관계에 대해 임시의 지위를 정하는 것을 말합니다. (민사집행법 제300조)
경매 물건에 설정된 가처분은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 말소기준권리보다 가처분이 먼저 설정된 경우에는 그 권리가 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 반면, 말소기준권리 이후에 설정된 가처분은 소멸되어 매수인에게 인수되지 않습니다. 다만, 토지소유자가 그 지상건물의 소유자에 대해 한 가처분(즉, 토지소유자가 건물소유자를 상대로 건물철거 또는 토지인도를 구하는 본안소송을 위해 해당 건물에 대해 한 처분금지가처분)은 설정 시기에 관계없이 무조건 매수인에게 인수되므로 주의해야 합니다.
유치권은 다른 사람의 물건 또는 유가증권을 점유한 사람이 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 변제를 받을 때까지 해당 물건 또는 유가증권을 점유할 권리를 말합니다. (민법 제320조 제1항)
경매 물건에 설정된 유치권은 등기 순위에 관계없이 매수인에게 인수됩니다. (민사집행법 제91조 제5항)
법정지상권은 토지와 그 지상건물이 각각 다른 소유자에게 속한 경우에 건물소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하며(민법 제305조 제1항, 민법 제366조, 가등기담보 등에 관한 법률 제10조 및 입목에 관한 법률 제6조 제1항), 분묘기지권은 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 다른 사람의 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다. (대법원 2001. 8. 21. 선고 2001다28367 판결)
경매 물건에 설정된 법정지상권 및 분묘기지권은 등기 순위에 관계없이 매수인에게 인수됩니다.
일반적으로, 대출에 대한 (근)저당권이 가장 우선순위를 차지하기 때문에, 법원경매의 경우 다른 대부분의 권리들은 소멸됩니다. 다만, 대항력을 갖춘 임차권, 유치권, 법정지상권, 분묘기지권은 자동으로 소멸되지 않습니다.
7. 법원의 매각허가결정
매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지를 조사해서 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 합니다. (민사집행법 제120조 및 민사집행법 제123조)
법원의 매각허가여부의 결정에 따라 손해를 보는 이해관계인은 그 결정에 대해 즉시항고할 수 있으며, 매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가해야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인 역시 즉시항고할 수 있습니다. (민사집행법 제129조)
8. 매각대금 지급 및 권리 취득
매각허가결정이 확정되면 매수인(낙찰자)은 법원이 정한 매각대금의 지급기한 내에 매각대금을 지급해야 합니다. (민사집행법 제142조 및 민사집행규칙 제78조)
매수인이 이 기한 내에 매각대금을 지급하지 못하면 법원은 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정을 하거나 재매각결정을 하는데, 이 결정이 이루어지면 매수인은 입찰참여 절차에서 제공한 보증금액을 반환받을 수 없습니다. (민사집행법 제137조 및 민사집행법 제138조 제1항, 제4항)
그러나 재매각이 결정된 이후라 하더라도 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 1) 매각대금과 2) 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 연 12%의 이자 및 3) 절차비용을 지급하면 재매각 절차가 취소되고 매수인이 매각대금을 지급한 것으로 봅니다. (민사집행법 제138조 제3항 및 민사집행규칙 제75조)
매수인은 매각대금을 모두 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득합니다. (민사집행법 제135조) 매각의 목적이 소유권인 경우에는 매수인 앞으로 소유권이전등기가 이루어지는 한편, 매수인이 인수하지 않는 권리 및 경매개시결정등기를 말소하는 등기가 이루어집니다. (민사집행법 제144조 제1항)
매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자가 부동산을 인도하지 않으면 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다. 부동산 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있으며, 주택임대차보호법에 따른 대항력을 갖춘 경우 등 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 때에는 할 수 없습니다. (민사집행법 제136조 제1항)
9. 채권자에 대한 배당 실시
매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당기일을 정해서 이해관계인과 배당을 요구하는 채권자에게 이를 통지하고(민사집행법 제146조), 채권자와 채무자가 볼 수 있도록 매각대금, 채권자의 채권의 원금, 이자, 비용, 배당의 순위와 배당의 비율이 기재된 배당표 원안을 미리 작성해서 배당기일의 3일 전에 법원에 비치합니다. (민사집행법 제149조 제1항 및 민사집행법 제150조 제1항)
배당기일에는 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자의 합의에 따라 배당표를 정정하고, 이들을 심문해서 배당표를 확정한 후 그 배당표에 따라 배당을 실시합니다. (민사집행법 제149조 제2항, 민사집행법 제150조 제2항 및 민사집행법 제159조)
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